giovedì 30 giugno 2016

Mutuo INPDAP prima casa: come fare per richiederlo

I mutui INPDAP sono semplici mutui ipotecari finalizzati all'acquisto di unità abitative da adibire a prima casa; sono concessi e erogati agli iscritti alla "Gestione Unitaria delle Prestazioni Creditizie e Sociali" istituita presso l'INPDAP, adesso incorporato all'interno dell'INPS, nei limiti delle disponibilità di bilancio annuale dell'ente.
Le abitazioni per le quali può essere richiesto il mutuo devono essere esistere sul territorio italiano e non devono avere le caratteristiche di abitazione di lusso. Possono accedere ai mutui Inpdap solo gli iscritti alla "Gestione Unitaria delle Prestazioni Creditizie e Sociali" in attività o pensionati che vantino un'anzianità di contribuzione non inferiore a tre anni.
Gli iscritti in attività (non pensionati) devono, nel momento della domanda, essere titolari di un contratto di lavoro a tempo indeterminato e non devono essere proprietari - insieme ad alcun componente del proprio nucleo familiare - di altre unità immobiliari.
Può fare richiesta del mutuo agevolato Inpdap l'iscritto che, pur convivendo con i genitori proprietari dell'immobile in cui risiede, ha l'obiettivo di acquistare un'unità abitativa per costituire un proprio nucleo familiare distinto da quello dei genitori e colui che nonostante sia già proprietario di un'abitazione, ne sia rimasto privo a seguito di provvedimento giudiziale di separazione e di assegnazione nella disponibilità dell'altro coniuge.

L'importo massimo erogabile non può superare il tetto limite di 300.000 Euro. Tale limite si applica anche alle domande presentate da due coniugi per l'acquisto della medesima unità immobiliare.
L'importo erogabile non può andare oltre al 100% del valore di perizia dell'immobile. A tale importo può essere aggiunto, a richiesta dell'iscritto e allo stesso tasso di interesse, un ulteriore importo non superiore a 5.000 Euro, da destinare alle spese.
La durata dei piani di ammortamento dei mutui può essere di 10, 15, 20, 25 o 30 anni. Il rimborso avviene in rate semestrali posticipate, mentre i tassi sono stabiliti con delibera del Consiglio di Amministrazione dell'INPS.

La domanda di mutuo Inpdap deve essere redatta utilizzando il rispettivo modulo reperibile all'indirizzo www.inpdap.gov.it. La domanda di mutuo deve essere inviata dal 1° al 10 gennaio, dal 1° al 10 maggio e dal 1° al 10 settembre di ogni anno, all'Ufficio Provinciale o Territoriale Inpdap competente. La competenza è determinata dalla posizione dell'abitazione oggetto della richiesta di mutuo.
L'iscritto, nella domanda, si impegna a corrispondere all'Istituto un importo forfettario onnicomprensivo per la redazione della perizia.

Alla domanda va allegata la seguente:
- la dichiarazione dell'amministrazione di appartenenza sullo stato di servizio del richiedente;
- la planimetria e visura catastale dell'unità abitativa oggetto di compravendita;
- la copia autentica o autenticata del titolo di proprietà del venditore;
- la dichiarazione in cui il venditore garantisce che l'unità abitativa è libera e immediatamente disponibile;
- la copia conforme del preliminare di compravendita, da cui risulti versato un acconto pari ad almeno il 5% del prezzo concordato per la compravendita;
- la relazione notarile preliminare relativa alla proprietà del bene e all'assenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul fabbricato.

Per ogni quadrimestre, scaduto il termine per la presentazione delle domande, ciascun Ufficio Provinciale e Territoriale redige una graduatoria sulla base dei seguenti criteri:
- composizione del nucleo familiare;
- reddito familiare imponibile.

A parità di punteggio, la priorità verrà stabilita in base all'anzianità di iscrizione alla Gestione unitaria delle prestazioni creditizie e sociali. Entro 30 giorni dalla scadenza del termine per la presentazione delle domande, ciascun Ufficio Provinciale e Territoriale approva la graduatoria provinciale e territoriale, che viene pubblicata sul sito internet dell'Inpdap, per la durata di 15 giorni, termine entro il quale potranno essere presentati, a pena di decadenza, eventuali ricorsi al Direttore Regionale che, nei trenta giorni successivi, adotta le relative decisioni. Trascorso tale termine il Direttore Provinciale/Territoriale pubblica sul sito internet dell'Inpdap la graduatoria conclusiva. Successivamente alla pubblicazione, si provvede ad informare ciascun iscritto utilmente collocato in graduatoria, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, della possibilità di definire la sua domanda; successivamente, si dispone la perizia tecnico-estimativa sull'immobile.

La concessione del mutuo e il relativo impegno di spesa sono disposti con provvedimento del Dirigente dell'Ufficio Provinciale o Territoriale competente. È lo stesso ufficio a comunicare all'iscritto la concessione del finanziamento e la data di stipula viene fissata in base alle tempistiche delle rimesse fondi, entro 45 giorni dal provvedimento di concessione. Nella fissazione della data, compatibilmente con le ragioni tecnico-organizzative dell'Inpdap, si tiene conto anche delle esigenze dell'iscritto, ma comunque il termine ultimo per la stipula del contratto di mutuo è fissato, a pena di decadenza, in sei mesi dalla data di ricevimento, da parte dell'iscritto, della comunicazione del provvedimento di concessione.

La stipula del contratto di mutuo avviene, contestualmente alla stipula del contratto di compravendita, nei locali dell'Ufficio Provinciale o Territoriale Inpdap competente. Alla stipula devono essere presenti:
- il notaio;
- il rappresentante dell'Inpdap;
- il funzionario dell'Istituto di credito detentore dell'ipoteca precedentemente iscritta;
- l'iscritto e eventualmente il coniuge

A garanzia del mutuo, l'iscritto deve stipulare una polizza assicurativa a copertura della responsabilità civile nei confronti di terzi, per un importo minimo assicurato di € 1.000.000. Tale polizza deve coprire anche i rischi di incendio, fulmine e scoppi in genere, con la previsione di liquidazione del danno a favore dell'Inpdap limitatamente al debito residuo, a prima richiesta e senza eccezioni. Il valore dell'immobile da dichiarare ai fini della copertura assicurativa è quello di perizia.
A garanzia della restituzione del capitale mutuato, degli accessori e di ogni altra obbligazione risultante dal contratto di mutuo, l'iscritto concede all'Inpdap ipoteca volontaria di primo grado sulle unità immobiliari oggetto del finanziamento, per un valore pari a due volte l'importo del mutuo concesso.

L'INPDAP concede i propri mutui agevolati non solo per l'acquisto della prima casa, ma anche per surrogare un mutuo precedentemente acceso per l'acquisto dell'abitazione principale.
Molti dipendenti statali, per ovviare alla lunghezza dei tempi di assegnazione dei mutui INPDAP, decidono di sottoscrivere un mutuo erogato da una banca tradizionale per poi estinguerlo con un mutuo surroga INPDAP. In questo caso, oltre ai requisiti sopra descritti, l'INPDAP richiede che l'iscrizione ipotecaria del mutuo da surrogare sia pari al doppio dell'importo del mutuo. Questo requisito risulta piuttosto restrittivo, in quanto la maggior parte delle banche italiane, all'accensione del mutuo iscrive ipoteca per un importo pari al 150% dell'importo del mutuo. Qui di seguito riportiamo una breve lista delle banche operanti in Italia che prevedono l'iscrizione ipotecaria pari al 200% dell'importo mutuo, compatibile con la surroga INPDAP:
- ING Direct;
- IW Bank;
- BNL;
- Banca Sella.

mercoledì 29 giugno 2016

Cosa succede se non pago il mutuo della casa? Conseguenze


Non siete stati in grado di pagare la rata del mutuo e siete preoccupati delle conseguenze? Avete avuto un fuoriprogramma finanziario e siete costretti a ritardare il pagamento del mutuo ma non sapete cosa possa succedere?



In questo post vi daremo tutte le risposte che state cercando: cosa accade in caso di mancato pagamento della rata del mutuo, o in caso di ritardo e qual è la formula per il calcolo degli interessi di mora.



Purtroppo le conseguenze per il mancato, o il ritardato, pagamento della rata del mutuo possono essere anche pesanti, tuttavia ci sono delle prassi che vi permetteranno di arginare i danni. Vediamo di cosa di tratta.



Possono esserci differenti motivi che comportano il ritardo del pagamento della rata del mutuo. Per evitare che questo possa comportare gravi conseguenze bisogna prima di tutto stabilire qual è il motivo del ritardo.



Se si tratta di motivi economici, ovvero arrivati alla data della scadenza della rata non si dispone sul conto della copertura sufficiente ad evadere il pagamento del mutuo, è bene avvertire il prima possibile l'istituto di credito.



Se si tratta di una banca telematica contattate il servizio clienti, se invece, è una banca tradizionale presentatevi direttamente allo sportello. Vi verranno addebitati gli interessi di mora, ma avendo preannunciato il ritardo difficilmente la banca procederà a segnalarvi al CRIF.



Il CRIF è il gestore del principale Sistema di Informazioni Creditizie (SIC) operante in Italia, chiamato EURISC. Si tratta di un archivio telematico che contiene i dati sui finanziamenti richiesti ed erogati a privati ed imprese.



Secondo la normativa vigente, se le difficoltà economiche sono dovute alla perdita del posto di lavoro o altra causa, si può fare richiesta per la sospensione del mutuo o una rinegoziazione del piano di ammortamento o una surroga.



Se il ritardo è invece dovuto a un problema tecnico, non è responsabilità della banca, ma del mutuatario, il quale deve controllare ogni mese il buon fine del versamento della rata e, in caso di difficoltà tecniche, segnalarle direttamente alla banca.



Il mancato pagamento della rata del mutuo fa automaticamente scattare l'obbligo di pagare gli interessi di mora. Per calcolare questi interessi si utilizza una formula standard, che è la seguente:



Interessi di mora = Giorni di ritardo x Rata x Tasso di mora / 36500



Solitamente c’è una maggiorazione che va dall'1% al 4% degli interessi per le rate non pagate e la percentuale viene applicata in base al piano di ammortamento, al fatto che le rate siano costanti, decrescenti o crescenti, mensili o semestrali.



Allo stato attuale, il tasso di interesse 2016 sulle rate del mutuo scadute, si aggira intorno all'8%, a questo vanno poi sommate le spese della messa in mora del mutuatario, ovvero, commissioni di insoluto, lettera di sollecito, spese di recupero del debito.



Di seguito un esempio pratico per il calcolo degli interessi di mora:

- Ritardo accumulato: 30 giorni;
- Importo della rata del mutuo: 500 euro;
- Tasso di mora 2016 rate mutuo scadute: 8,5%.


Calcolo interessi di mora 2016 sulla rata del mutuo scaduta: 30 (giorni di ritardo) x 500 (importo rata) x 8,5% (tasso di mora 2016) / 36500 = 3,49 euro + le spese accessorie.



Se però pensate di pagare interessi troppo elevati, o peggio ancora interessi su altri interessi, potreste essere vittima di usura e anatocismo. Per tutelarsi da queste pratiche illegali e fraudolente è opportuno seguire alcuni buoni consigli.



Dopo quanto tempo viene inviata la segnalazione al CRIF?

Il mancato pagamento della rata del mutuo, oltre all'applicazione degli interessi di mora, può comportare altre gravi conseguenze.
Siete ritenuti morosi se rientrate in uno di questi tre casi:
- mancato pagamento una o più rate del mutuo;
- ritardo di pagamento superiore a 180 giorni dalla scadenza originaria della rata;
- ritardato pagamento di almeno 7 rate tra il 30° ed il 180° giorno.


In questi casi l'istituto di credito può allora procedere alla risoluzione del contratto e, successivamente, pignoramento dell’eventuale immobile messo a garanzia del prestito o l’escussione dell’eventuale fideiussione posta dal soggetto che ha fatto da garante e la segnalazione alla Centrale dei rischi, di solito il CRIF.



Ad ogni modo, il cliente ha sempre diritto di essere avvisato dalla banca qualora una qualsiasi di queste procedure venga avviata.

martedì 28 giugno 2016

Mutuo per acquistare la casa all'asta - Procedura, Cauzione, Consigli

Acquisto casa ad asta giudiziaria
L'acquisto di un immobile all'asta consente di acquisire a cifre anche del 15-20% inferiori al valore di mercato dell'abitazione. Ma se un tempo la compravendita tramite questa modalità era riservata solo ad eventuali acquisti in contanti, oggi per chi non ha il capitale necessario diventa semplice accendendo un mutuo.

Infatti, adesso, Tribunali e Istituti di credito consentono di accendere un mutuo. Come detto prima, per molto tempo il vantaggioso acquisto di immobili dal Tribunale si è rivolto esclusivamente a speculatori molto benestanti in grado di effettuare il pagamento in contanti. Da qualche anno è invece diventato possibile comprare immobili all'asta anche per mezzo di un mutuo, il che ha significato che anche gente normale può avere accesso alla procedura di acquisto all'incanto. Ciò si deve alla volontà dell'ABI (Associazione Bancaria Italiana) e di alcuni Tribunali che hanno messo a punto questa specifica procedura. Anzitutto è importante verificare quali siano le banche che concedono mutui per le aste immobiliari. L'Associazione Bancaria Italiana, a tal proposito ha pubblicato sul proprio sito internet un elenco di tribunali ed istituti di credito ad essi convenzionati.  

Individuata dunque l'istituto di credito a cui riferirsi, l'acquirente deve rivolgersi a questo per fare partire l'istruttoria. Servono dei tempi tecnici affinché la banca valuta la richiesta presentata dal potenziale cliente, cui farà seguito, si auspica, la concessione del mutuo. Il mutuo ipotecario, verrà acceso nel momento stesso in cui il giudice sancirà il passaggio di proprietà dell'immobile al nuovo possessore.

E' quindi indispensabile muoversi in anticipo e programmare tutta la documentazione necessaria alla banca per l'istruttoria prima di prendere parte all'incanto. Dopodiché la banca deve dare al suo potenziale cliente la sua disponibilità all'erogazione del mutuo; i tempi necessari alla banca per l'erogazione del mutuo devono conciliarsi con quelli della data dell'asta.
Di solito il mutuo viene erogato secondo un prefinanziamento ovvero si finanzia in attesa di un mutuo che verrà poi stipulato nel momento in cui viene trasferito l'immobile acquistato. In alternativa si procede all'ipotesi del mutuo contestuale; in pratica il mutuo viene erogato contestualmente all'erogazione del decreto di trasferimento e all'iscrizione dell'ipoteca. In questo specifico caso il funzionario di cancelleria, il funzionario della banca e l'aggiudicatario mutuatario si troveranno davanti al giudice che firmerà il decreto di trasferimento. Il funzionario di banca e l'aggiudicatario sottoscriveranno il contratto definitivo di mutuo comprendente l'atto di assenso alla iscrizione dell'ipoteca e la delega del mutuatario per il versamento del costo. In questo modo l'istituto di credito risulterà tutelato dall'affidabilità del custode del denaro e attenderà le settimane necessarie al completamento della pratica burocratica.

Fino a quanto è possibile ottenere con un mutuo per asta?
Il mutuo può arrivare al 100% del prezzo di aggiudicazione ma deve rientrare nell'80% del valore dell'elaborato peritale commissionato dal Tribunale (la cosiddetta CTU).
Poiché il prezzo è di solito molto basso, risulta possibile riuscire ad ottenere un mutuo al 100%.

Puoi scegliere se sottoscrivere un contratto di mutuo a tasso fisso o variabile, come preferisci. 
Le spese corrispondono a quelle di un normale mutuo casa ma eventuale risparmi il costo della perizia in quanto la banca prende come buona quella redatta per il Tribunale.

La consulenza di uno specialista finanziario locale diventa invece un costo aggiunto solitamente inferiore all'1% dell'importo finanziato; questa spesa ulteriore va sostenuta in caso di effettiva erogazione del mutuo ma resta una scelta importante in quanto garantisce un'assistenza specializzata nella procedura da seguire.

Per accettare la partecipazione all'asta il Tribunale richiede il deposito di una cauzione, che andrebbe persa in caso di mancato saldo dopo l'aggiudicazione. Ciò rende indispensabile l'ottenimento della delibera alla concessione del mutuo prima dunque di effettuare il versamento. Le somme della cauzione, andranno procurate con mezzi propri, non essendo possibile evidentemente anticipare importi di mutuo.

Le informazioni riportate nell'avviso di vendita dell'immobile all'asta devono essere pubblicizzate tramite affissione all'albo del tribunale incaricato (almeno per 3 giorni) ma anche su quotidiani locali o nazionali ed eventuali siti internet autorizzati 45 giorni prima dell'asta. Sui siti dei tribunali di provincia  è possibile accedere alla sezione "vendite immobiliari giudiziarie" per controllare gli avvisi di vendita degli immobili pignorati. Anche il portale del Ministero di Grazia e Giustizia riporta una sezione dedicata agli immobili in vendita all'asta.

Alcuni consigli prima di partecipare, specie se è la prima volta, sono sempre utili.
Attenzione agli immobili già occupati: anche se il decreto di trasferimento della proprietà dell'immobile costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile, nei casi di immobili occupati senza alcun contratto di affitto o occupati da inquilini morosi non intenzionati a seguire l'iter, sarà necessario rivolgersi ad un proprio legale che dovrà avviare le procedure per lo sfratto tramite ufficiale giudiziario. La pratica così diventerà più onerosa e sarà inevitabile l'allungamento dei tempi di disponibilità dell'immobile. Un altro tassello significativo da verificare riguarda lo stato dell'immobile; accade sovente che al momento del rilascio dello stesso le condizioni riscontrate siano peggiori rispetto a quelle verificate al momento della prima visita.

Attenzione al prezzo di riferimento per l'acquisto casa: occorre definire sempre in anticipo rispetto all'asta il prezzo massimo a cui si può tendere per non farsi trasportare dall'emotività nel corso della gara; è opportuno pertanto partecipare ad aste a cui non si è interessati per comprendere bene i meccanismi di procedura così da arrivare preparati a quella che ci riguarderà.

Attenzione alle spese: è buona norma informarsi sulle spese da sostenere al di là del prezzo di aggiudicazione dell'immobile; oltre alle imposte di registro o l'IVA potrebbero essere contemplate spese condominiali pendenti e eventuali onorari professionali da sostenere per il trasferimento e l'effettiva presa in disponibilità dell'immobile.

In breve, per acquistare una casa all'asta giudiziaria:
- si consultano le fonti pubblicitarie relative agli immobili per cui è in corso un processo di vendita;
- si sceglie l'immobile;
- si approfondisce lo stato dell'immobile e si legge attentamente la perizia dell'immobile;
- si organizza una visita dell'immobile contattando il custode giudiziario dell'immobile;
- si procede ad un'offerta di acquisto in asta in busta chiusa o con incanto;
- si partecipa alla gara in asta presentandosi nel luogo in cui si tiene l'asta di vendita.

lunedì 27 giugno 2016

Mutuo sulla casa coniugale: chi lo paga in caso di separazione?


Il contratto di mutuo resta vincolante per i coniugi anche in caso di separazione: ecco delle soluzioni per la coppia che decide di separarsi con un mutuo sulle spalle riguardo la casa familiare.


Fin quando c’è amore quello che è di uno è anche dell’altro ed è anche spontaneo sobbarcarsi i costi relativi ai beni del proprio coniuge, specie quando questi è la donna e contribuisce, col lavoro casalingo, alla gestione familiare. Accade, per esempio, che la casa coniugale sia di proprietà di uno solo dei coniugi, ma che il mutuo sia intestato ad entrambi o solo dal coniuge che non è proprietario. Potrebbe viceversa succedere che la casa sia cointestata ad entrambi i coniugi, ma il mutuo venga pagato solo da uno dei due.

Il problema si pone quindi in caso di separazione: chi fra i coniugi deve sostenere le spese fino ad allora condivise?
In particolare chi si è obbligato al pagamento delle relative rate vorrebbe, com'è comprensibile, essere liberato da tale obbligo, sia per la mancanza di un titolo di proprietà, sia perché non può più usufruire del bene assegnato all'altro coniuge.
Non si tratta, ovviamente, di un’operazione così automatica.

Il mutuo, infatti, è un contratto autonomo rispetto alle questioni economiche che riguardano la crisi coniugale. Ciò significa che non è la condizione di “separato” a incidere sull'obbligo del pagamento del mutuo. Il giudice non può entrare, nell'ambito di questo giudizio, nelle condizioni contrattuali stipulate da uno o entrambi i coniugi con la banca.

Si pensi, per esempio, a un genitore che acquista un appartamento, intestandolo al figlio, ma obbligandosi in prima persona con la banca nel pagamento del mutuo. Di certo all'istituto di credito non interesserà che, tra padre e figlio, si sia rovinato il rapporto e che, di conseguenza, il genitore non intenda più proseguire nel pagamento del mutuo, ma interesserà solo la “solvibilità” di chi si è impegnato alla restituzione del prestito.

Con la separazione avviene più o meno qualcosa di simile: a prescindere dalla scelta di separarsi, da chi rimanga ad abitare nella casa familiare o da chi ne sia l’effettivo proprietario, le condizioni contrattuali negoziate nel contratto di mutuo resteranno invariate.

Ciò non significa, tuttavia, che il giudice non possa tenere conto, nell'ambito di un giudizio di separazione, di questa importante spesa o che i coniugi non possano trovare un accordo che riesca a contemperare le esigenze di ciascuno.

Vediamo, allora, come può incidere un provvedimento del tribunale in questi casi.
Nel corso di un giudizio di separazione il giudice è tenuto a decidere in merito:
– all'affidamento e al mantenimento dei figli minori o maggiorenni non economicamente autonomi;
– all'assegnazione della casa coniugale;
– al diritto al mantenimento del coniuge economicamente più debole.

Per provvedere sulle questioni economiche, il giudice deve conoscere le capacità di reddito delle parti, non solo con riferimento alle “entrate”, ma anche di quelli che sono gli effettivi esborsi (tasse, bollette, finanziamenti, spese alimentari, eccetera) anche presumibili di ciascuno (ad esempio i costi per il nuovo alloggio del coniuge che andrà via da casa).
Anche l’onere del mutuo, perciò, è un costo di cui è importante che il magistrato tenga conto al pari di tutte le altre spese.

Pertanto, ove sia fatto rilevare, ad esempio, che il mutuo sulla casa coniugale grava per intero sul marito, quando invece la casa coniugale sia assegnata al coniuge, il magistrato può legittimamente prevedere una riduzione dell’assegno di mantenimento in favore della moglie. In questo caso, infatti, viene a crearsi una sproporzione economica tra le capacità reddituali delle parti che il giudice dovrà considerare nella determinazione dell’assegno. Il giudice, tuttavia, potrà anche imporre a carico di un genitore, come modalità di adempimento dell’obbligo di contribuzione al mantenimento dei figli, il pagamento delle rate di mutuo gravante sulla casa familiare, trattandosi non solo di una voce di spesa determinata, ma anche strumentale alle esigenze cui il mantenimento è finalizzato.

Attenzione perciò ad evidenziare al giudice quali spese incidono sui redditi dichiarati da ciascuno, in quanto il magistrato, pur non entrando nelle condizioni contrattuali stipulate con la banca, potrà tenerne conto nella determinazione di quanto dovuto a titolo di mantenimento.

Questa circostanza potrà essere fatta presente già alla prima udienza di separazione (cosiddetta presidenziale) perché in quella sede vengono emessi degli importanti provvedimenti, anche di natura economica (cosiddetti temporanei e urgenti) che durano, solitamente, diversi anni, ossia fino alla sentenza definitiva di separazione. In caso contrario la domanda potrà essere oggetto del successivo giudizio di merito.

Nel caso, invece, di separazione consensuale (non si intraprende, cioè, un giudizio vero e proprio), i coniugi sono come due normali soggetti che hanno stipulato un contratto con la banca e come tali, se d’accordo, possono decidere di variarlo. Tale accordo può entrare a far parte del ricorso per la separazione e, perciò, essere solo omologato dal giudice.

In tale ipotesi, le soluzioni possibili sono tre.
1) Nonostante la separazione, i coniugi possono decidere di lasciare cointestato il mutuo: rimangono entrambi obbligati nei confronti della banca che, in caso di mancato pagamento da parte di uno dei due, può aggredire (con un pignoramento) i loro beni (si parla in tal caso di obbligazione in solido).
Stesso accordo può prevedersi nel caso in cui il mutuo sia intestato ad uno solo (ad esempio chi andrà via da casa): in tal caso la decisione di proseguire nel pagamento del mutuo può essere considerata una forma di contributo al mantenimento del coniuge e/o dei figli che continueranno ad abitare la casa familiare.

2) I coniugi possono decidere di vendere l’immobile, estinguere il mutuo su di esso gravante e dividere i proventi della vendita in proporzione alle rispettive quote di proprietà: questo è senz'altro più agevole se non vi sono figli minori o nel caso in cui, pur essendoci, ci sia la possibilità di abitare altrove (ad esempio, in un immobile di proprietà dei nonni).

3) Infine i coniugi possono accordarsi (rinegoziando le condizioni con l’istituto di credito) per l’uscita di uno dei due dal contratto di mutuo, sempre che la banca acconsenta (ritenendo sufficientemente affidabile la parte rimasta): in tale ipotesi le parti potranno anche prevedere che siano rimborsate al coniuge uscente (che vende la propria quota all'altro) la metà delle rate già corrisposte.
Tuttavia, tale rimborso può essere anche regolato in maniera differente: ad esempio, prevedendo la cessione di un altro bene in proprietà (una casa al mare, la quota di una multiproprietà) in sostituzione delle rate da rimborsare oppure attraverso una riduzione dell’assegno di mantenimento che, in caso contrario, dovrebbe essere versato.

In caso di separazione, se i coniugi non riescono a trovare un accordo su chi dei due debba pagare il mutuo sulla casa familiare, il giudice può imporre a uno di loro tale obbligo, considerandolo una modalità di adempimento del mantenimento del coniuge o dei figli, oppure può stabilire in favore di chi già paga il mutuo, una riduzione dell’assegno di mantenimento dovuto all'ex. In caso di separazione consensuale, invece, egli dovrà solo omologare gli accordi intervenuti tra le parti, sempre che non siano contrari all'interesse della prole.

Come si calcola la rata del mutuo?


Il settore dei mutui è uno di quelli del settore finanziario ad essere particolarmente mutevole, ed avere il tempo di analizzare tutti i prodotti disponibili sul mercato è un’impresa abbastanza ardua.
Tuttavia, un ottimo metodo per valutare la convenienza dei finanziamenti offerti dalle varie banche è quello di informarsi molto bene su quanto si andrà a spendere per il rimborso della concessione.


Oltre a valutare la somma che si richiede in prestito, gli interessi del finanziamento e i costi accessori, un ulteriore parametro molto importante da conoscere è la rata del mutuo. Sapere come si calcola la rata del mutuo è infatti fondamentale se il tuo obbiettivo è quello di aprire un mutuo conveniente, ad esempio per l’acquisto prima casa.

Scopriamo quindi come è possibile calcolare la rata del mutuo e quali sono gli elementi specifici che vanno a incidere per la maggiore sulla sua variazione.
Prima di fare ciò cerchiamo di capire che cosa si intende quando si parla di rata del mutuo. Esso non è altro che quel meccanismo che ti permette di restituire il capitale avuto in prestito dall'istituto di credito per finanziare il tuo progetto.
La restituzione temporale delle rate viene decisa in sede di contratto e di comune accordo fra il mutuatario e la banca. Il piano di ammortamento prevede di solito che il rimborso avvenga ogni mese, ogni trimestre, ogni semestre oppure ogni 12 mesi.

Nel dettaglio, la rata è il risultato della somma di diversi elementi. L’importo finale della rata del mutuo corrisponde infatti ai seguenti costi messi insieme:
- quota capitale, ossia una parte della quota che ti è stata prestata dalla finanziaria;
- quota di interesse, cioè la somma degli oneri che devi all'istituto di credito in cui hai acceso il finanziamento.

Il valore della rata è anche influenzato dai seguenti fattori:
- il tipo di tasso (fisso, variabile o misto) del finanziamento adottato;
- l’ammontare del prestito richiesto;
- la durata del mutuo;
- i costi accessori.

Per analizzare il tipo di tasso di interessi bisogna principalmente concentrarsi su due valori specifici: il TAN e il TAEG.
Il TAN è il Tasso Annuo Nominale che, espresso in percentuale, indica il tasso di interesse puro applicato al finanziamento. Esso, però, non include lo spread e le spese accessorie, il TAN non corrisponde al tasso d’interesse realmente applicato al prestito ma resta comunque un buon strumento per valutare la qualità del mutuo: più basso è il TAN, inferiore sarà l’importo da restituire.
Il TAEG, invece, indica il Tasso Annuo Effettivo Globale che, sempre espresso in percentuale, racchiude nello stesso momento sia il TAN che i costi accessori, ovvero le spese di commissione della pratica.
Al fine di controllare i tassi di interesse richiesti dalle banche, la Banca d’Italia a cadenza trimestrale stabilisce un tetto massimo, il cosiddetto TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio), per TAN e TAEG oltre il quale si sconfina all'usura bancaria.

Infine, come detto prima, anche i cosiddetti costi accessori vanno a incidere in modo considerevole sull'importo finale della rata del mutuo. Per i mutui, rientrano in questa categoria le spese di istruttoria e quelle delle perizie, le imposte e i costi notarili, il premio dell’assicurazione furto e incendio, i costi di incasso rata e quelli dell’eventuale restituzione anticipata del finanziamento.
Ora che sappiamo quali sono i fattori che vanno ad influenzare il processo di rateazione, è possibile utilizzare questi dati per calcolare la rata del mutuo. A questo punto elaborare una formula matematica potrebbe avere il difetto di essere molto complessa da risolvere.

La soluzione migliore è invece analizzare con attenzione il piano di ammortamento, ossia il programma di estinzione del debito. Esso permette di prendere visione come ogni rata del mutuo viene ripartita e quindi di capire esattamente a quanto ammontano la sù citata quota di interesse e quota capitale.

Il piano di ammortamento è quindi lo strumento necessario a calcolare la rata del mutuo prendendo in considerazione i seguenti fattori:
- TAN;
- numero delle rate;
- periodicità delle rate;
- importo effettivo del capitale concesso al netto degli oneri iniziali.

domenica 26 giugno 2016

Mutuo e modello 730: detrazione e risparmio fino a 760 euro

Mutuo: risparmio fiscale su detrazione interessi
I contribuenti italiani sono sempre attenti alle opportunità di risparmio e tra queste rientrano sicuramente gli interessi sul mutuo.

Voci di corridoio parlano di una proroga del modello 730 fino al 22 luglio.
Quindi rimane ancora tempo per risistemare e trovare le ricevute e le fatture delle spese amiche, quelle cioè che potrebbero permettere di raggiungere una bella cifra in entrata.
Tra le spese detraibili e deducibili rientrano sicuramente quelle che riguardano la casa: mutuo stipulato per l'acquisto, le spese per i lavori di ristrutturazione, bonus arredamento, risparmio energetico e non ultima, la deduzione del 20% per l'acquisto di immobili destinati alla locazione.
In questo articolo ci soffermeremo sulla possibilità di portare in detrazione gli interessi del proprio mutuo.

Una delle voci maggiormente presenti nei 730 dei contribuenti italiani è proprio quella che riguarda il mutuo bancario. Infatti per acquistare le mura domestiche molte volte si ricorre al prestito bancario. Nel modello 730/2016 sarà possibile diminuire l’importo da versare al fisco, riportando nella riga E7 fino a 4.000 euro di interessi sui mutui stipulati per acquistare l’abitazione principale. In questo modo si avrà una bella sommetta che gli italiani metteranno in tasca in estate. Su questi 4.000 euro, chi presta l’assistenza fiscale, calcolerà poi la detrazione del 19% per un eventuale rimborso massimo di 760 euro, che avverrà direttamente in busta paga o sul rateo della pensione.

Per i mutui che hanno come scopo l'acquisto dell’abitazione principale, le regole da rispettare per detrarre gli interessi sono molte. Per avere diritto alla detrazione è indispensabile essere acquirenti dell’immobile e stipulatori del contratto di mutuo ipotecario. Vanno indicati gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati nel 2015 per i mutui ipotecari, a prescindere dalla scadenza della rata.

Per i mutui stipulati prima del 1993, lo “sconto” spetta su un importo massimo di 4.000 euro per ciascun intestatario, a patto che l’immobile sia utilizzato ad uso principale alla data dell’8/12/93 e che, negli anni successivi, questa destinazione non sia variata per motivi diversi da quelli di lavoro. Se nel corso del 2015 l’immobile non è stato più usato come abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro, a partire dallo stesso anno, è possibile usufruire della detrazione del 19% su un importo massimo di 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo.

Per i mutui stipulati dopo il 1° gennaio 1993, se il mutuo è intestato a più persone il limite si riferisce al totale degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione pagati complessivamente nell'anno. Per esempio, marito e moglie comproprietari dell’abitazione principale e cointestatari in parti uguali del relativo mutuo, possono riportare nella riga E7 al massimo 2.000 euro ciascuno. Se il mutuo è cointestato con il coniuge, ma uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, lo sconto spetta per entrambe le quote di interessi passivi a chi farà la dichiarazione.
La detrazione d’imposta si può sfruttare anche se l’abitazione è ad uso principale di un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo) dell’acquirente (intestatario del contratto di mutuo). Bonus garantito anche quando il mutuo è contratto per acquistare un’ulteriore quota di proprietà dell’immobile.
Ricapitolando, per i mutui stipulati dal 1° gennaio 2001, per usufruire della detrazione l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto e questo deve essere avvenuto l’anno precedente o successivo alla data di stipula del mutuo.


In caso di separazione legale con abbandono della casa da parte del proprietario dell’immobile, anche il coniuge separato rientra ancora tra i familiari fino a quando non interviene l’annotazione della sentenza di divorzio e, quindi, si può continuare ad usufruire della detrazione degli interessi. In caso di divorzio, invece, il coniuge che ha lasciato l’appartamento e trasferito altrove la propria dimora abituale può detrarre gli interessi passivi nel caso in cui nell'appartamento continuano a vivere i figli o altri familiari (l’ex coniuge non rientra più fra questi). 

Se l’importo del mutuo è più alto del costo di acquisizione dell’immobile (comprese le spese notarili, le imposte e gli altri oneri accessori relativi all'acquisto) gli interessi da detrarre vanno calcolati con la seguente formula: costo di acquisizione dell’immobile X interessi pagati nel 2015 / capitale dato in mutuo.

Le spese per i mutui NON per l’acquisto dell’abitazione principale si indicano nelle righe da E8 a E12, con un codice a parte: “8” per i mutui ipotecari stipulati prima del ’93 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale (ad esempio, la casa al mare o un negozio); “9” per i mutui (anche non ipotecari) stipulati nel 1997, per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione degli edifici; “10” per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998, per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale; “11” per i prestiti e mutui agrari di ogni specie.


sabato 25 giugno 2016

Brexit, rischio aumento mutui degli italiani


E' facile immaginare che adesso le banche reagiranno al picco in Borsa scaricando i costi sui nuovi prestiti. L’impatto maggiore si farà sentire sui prestiti con un tasso variabile.


Il giorno dopo al voto che ha sancito l’uscita del Regno Unito dall'Unione Europea resta l’incertezza su quale sarà l’impatto concreto della scelta del popolo britannico sulla vita e le decisioni dei risparmiatori italiani. Di sicuro, quello su cui concordano tutti gli analisti in queste ore è che a farne le spese, a catena, saranno i paesi europei più deboli come l’Italia. Ne è sicuro Fabrizio Coricelli, economista della Sorbona di Parigi.
Analizziamo le possibili conseguenze per l’Italia.

Settore bancario
Il rischio maggiore è che il panico si riverserà presto sul sistema bancario italiano, finendo per determinare un aumento delle rate dei mutui, una contrazione del credito, e una nuova frenata del mercato immobiliare che aveva giusto iniziato a rialzare la testa.
Londra, dice Coricelli, è il principale centro finanziario dell’euro, e ciò è dovuto al fatto che l’Inghilterra finora ha beneficiato dell’accesso alle infrastrutture finanziarie dell'Eurozona pur non facendone parte. Questo ha garantito una situazione di tranquillità perché le banche inglesi che hanno una quantità di operazioni in euro ora di fatto sono garantite dalla Banca Centrale Europea.
Se dovesse crollare il sistema britannico c’è un rischio serio di aumento dei tassi per le banche italiane che cercano di finanziarsi sul mercato e ci sarà un impatto anche sui nostri titoli pubblici con conseguenze per i risparmiatori.

Settore dei mutui
Il costo della raccolta dei nostri istituti bancari si alzerà e forse le banche reagiranno scaricando i maggiori oneri sui nuovi contratti di mutuo o su quelli a tasso variabile. Nessun rischio, invece, per chi ha contratto un mutuo a tasso fisso. Il quantitative easing della Bce, avviato a marzo 2015, aveva dato una forte spinta al mercato dei mutui e dei prestiti ma ora rischia di essere insufficiente. Nel breve periodo, quindi, si potrebbe assistere a una nuova contrazione del credito per famiglie e imprese. Il panico sui mercati farà schizzare lo spread su titoli italiani.

Settore immobiliare londinese: prezzi al ribasso
Il trasloco verso altre realtà delle società finanziarie da Londra potrebbe far crollare i prezzi degli immobili che subirebbero una forte contrazione per la minore domanda accompagnata da una maggiore offerta sia in vendita che in locazione. Comprare casa a Londra sarà più facile.


Milano sarà più attrattiva
Tra le prime banche a minacciare l’uscita dal Regno Unito è stata, già l’anno passato, HSBC. E non c’è solo la scelta delle singole banche ma anche la concorrenza tra le città. Francoforte e Parigi si sono già candidate ad accogliere gli istituti che volessero trasferire le loro attività da Londra, e anche Milano potrebbe giocare un ruolo in termini d'attrattività.


Voli low-cost a rischio
Lo spazio unico europeo potrebbe più non includere la Gran Bretagna e i suoi vettori aerei, che saranno costretti a fare ulteriori accordi e sottoscrivere nuovi permessi per volare in Europa. Michael O’Leary, l’ad di Ryanair, ha già avvisato Londra: «Siamo pronti a diminuire gli investimenti e saremo costretti ad aumentare le tariffe». EasyJet, invece, è indecisa: da una parte c’è lo sguardo all'Europa continentale e alle lucrose rotte da e per la Gran Bretagna, ma dall'altra ci sono le norme che verranno presto a cadere e che fino ad oggi hanno permesso voli pan-europei liberi da vincoli e trattati.

venerdì 24 giugno 2016

Una famiglia su quattro non riesce a pagare il mutuo


Una famiglia su quattro ha problemi a saldare le rate del mutuo di casa: nel corso di un anno si è passati dal 14,4% al 22,8% di famiglie che dichiarano difficoltà a far fronte al mutuo.


Lo stabilisce uno studio di Nomisma sulla situazione economica delle famiglie italiane in cui l'agiatezza è una questione di tradizione.
Si rafforza in maniera preoccupante la dipendenza tra il background familiare e la capacità reddituale delle giovani generazioni: l'Italia è uno tra i paesi OCSE in cui maggiormente i redditi dei figli sono collegati a quelli dei genitori.
Anche le città e i territori attraversano processi di polarizzazione determinati soprattutto dalle capacità delle realtà urbane di essere attrattive.
Secondo Nomisma, questo trova conferma nel fenomeno di dimensioni epocali che vede un'ampia percentuale di studenti delle scuole secondarie che vorrebbero andare a vivere fuori Italia: il 42,6% del totale dei ragazzi di cittadinanza italiana e il 46,5% dei ragazzi di cittadinanza straniera.
La rilevazione conferma i modesti miglioramenti delle condizioni economiche delle famiglie osservati da Istat (aumento percettori di reddito più che dei redditi stessi, occupazione), ma sembra essere aumentata anche la consapevolezza delle fragilità del sistema Paese, che si riflette anche in un aumento dei consumi attuali e nel sostanziale "congelamento" di alcuni capitoli di spesa, come quello dell'acquisto della casa e degli investimenti (le famiglie che non riescono a risparmiare sono passate da 31,9% a 37%).
Nomisma fa notare inoltre un aumento della dipendenza delle famiglie dai mutui, domanda solo parzialmente assecondata dal mondo bancario, nonostante il boom conosciuto dai mutui. Guardando alla componente di domanda di mutuo non soddisfatta, il 73% delle domande non accolte riguarda la mancanza di garanzie abbastanza sufficienti.

giovedì 23 giugno 2016

Stop alla rate del mutuo se hai i "Conti in rosso"

Chi ha perso il lavoro può avere fino a 18 mesi di sospensione dai pagamenti del proprio mutuo.
Sono più di 860 milioni di euro le garanzie attivate dal fondo per i mutui prima casa controllato dal ministero dell’Economia: da gennaio 2015 a oggi risultano accettate 7.500 domande su 9.245 presentate, delle quali circa mille arrivate solo a maggio, da parte di giovani coppie e precari. Chi è penalizzato dalla crisi può ottenere di sospendere il pagamento delle rate grazie al fondo di garanzia.
A rilasciarci questi dati sulle iniziative in favore dell’«abitare delle famiglie italiane» è “Fare Casa”, l’iniziativa del dipartimento del Tesoro presentata nei giorni scorsi: la guida a tutte le misure per il sostegno al credito e le agevolazioni fiscali è contenuta nel sito web www.casa.governo.it, gestito direttamente dalla presidenza del Consiglio dei ministri.

Nel corso del 2015, Bankitalia ci dice che è boom di finanziamenti per per l'acquisto dell'abitazione principale. Le nuove erogazioni praticamente raddoppiano rispetto all'anno prima passando da 31,8 miliardi a 62,1 miliardi (più 95,3 per cento).
Il volume in essere a marzo scorso ammonta a 362 miliardi (più 0,83 per cento).
All'origine di questo aumento c’è sicuramente la politica monetaria di quantitative easing delle BCE: i tassi d’interesse ai minimi storici si combinano con la riduzione dei prezzi di vendita degli immobili. Inoltre, gli strumenti messi a disposizione dal ministero dell’Economia incoraggiano gli italiani ad acquistare.

Il fondo del Tesoro permette di richiedere mutui ipotecari fino a 250 mila euro sfruttando la garanzia pubblica, con controgaranzia dello Stato, per la metà dell’importo. Questo avviene per l'acquisto dell'abitazione principale o la realizzare interventi di ristrutturazione o di efficienza energetica. Non c’è limite alla dimensione dei locali, ma l’immobile non può essere di lusso né rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9.
Nessun limite all'età dei richiedenti, in ogni caso la priorità va a:
- giovani coppie (uno dei due componenti non deve avere superato i trentacinque anni);
- giovani sotto i trentacinque anni titolari di contratti di lavoro precario;
- single con figli minori;
- inquilini di alloggi di proprietà degli istituti di edilizia residenziale pubblica.
Per le categorie su citate gli interessi sui finanziamenti sono calmierati in quanto raffrontati al TEGM, il tasso effettivo globale medio pubblicato ogni tre mesi dal Ministero ai sensi della legge antiusura. 

La domanda di accesso al fondo deve essere presentata direttamente all'istituto di credito cui si richiede il mutuo e che aderisce all'iniziativa (elenco degli istituti partecipanti è disponibile sul sito web della Consap, la società assicurativa pubblica). Basta un documento di identità e per gli stranieri il permesso di soggiorno da presentare insieme alla richiesta di mutuo. Entro venti giorni Consap comunica alla banca il suo bene stare alla garanzia e l’istituto di credito risponde entro altri novanta con l’erogazione del mutuo.

Parliamo adesso del fondo di solidarietà.
Esso permette temporaneamente di sospendere fino a 18 mesi il pagamento delle rate dei mutui prima casa a chi si trova in una situazione di difficoltà: ad esempio perché ha perso il lavoro, per la morte di uno dei titolari del finanziamento oltre che in caso di grave infortunio o handicap.
Il fondo è valido per i prestiti sotto i 250 mila euro per i mutuatari con ISEE fino a 30 mila euro. Il modulo da presentare in banca è reperibile sui siti internet del dipartimento del Tesoro e della Consap.
Inoltre, l’accordo dell’Abi con le associazioni dei consumatori consente lo stop di 12 mesi del pagamento del mutuo nell'ipotesi di cassa integrazione o altre forme di sospensione del lavoro o di riduzione dell’orario di servizio. Questa agevolazione vale anche per i finanziamenti di credito al consumo, ma non copre la perdita del posto e dell’autosufficienza. Il modulo predisposto si può scaricare dal sito web dell’associazione bancaria italiana.

Usa, aumentano richieste mutui

Bandiera USA
Crescono notevolmente le richieste di mutui della settimana negli Usa, e la notizia ridà un po' di fiducia ai mercati alla vigilia della pericolosa Brexit.
Le richieste settimanali (al 17 giugno) di mutui negli Usa sono cresciute del 2,9% con l'indice misurato dalla Mortgage Bankers Association salito a 522,2 punti dai 507,7 della settimana scorsa.
L'indice degli acquisti ha registrato un calo del 2,4% a 231,9 punti dai 237,6 dell'ultimo controllo mentre l'indicatore dei rifinanziamenti ha segnato un aumento del 6,5% a 2.189,4 punti dai 2.055,4 punti di una settimana fa.
Janet Yellen, Governatore della Fed, ha dichiarato: "la banca centrale americana non è ancora pronta a far risalire i tassi d'interesse, questo sembra aiutare il mercato dei mutui statunitensi". Salgono, dunque, le richieste di mutui da parte delle famiglie americane. Restiamo in attesa della prossima rilevazione, per vedere se questo trend verrà confermato.

mercoledì 22 giugno 2016

Mai sottovalutare il "Tasso di Mora" sui mutui

Mai sottovalutare il "Tasso di Mora" sui mutui

Quando ci si avvia a fare partire un nuovo mutuo la maggior parte dei mutuatari focalizza la sua attenzione sul tasso di interesse, tralasciando spesso peso del tasso di mora

Ciononostante il tasso di mora, spesso non conosciuto dai clienti, è uno dei principali tassi che va ad incidere sulla quota interessi da versare alle banche per poter estinguere il proprio debito.

Parliamo di un tasso che viene applicato solo nel momento in cui il mutuatario non rispetti le scadenze delle proprie rate, quindi si applica solo in caso di ritardo nei pagamenti.

In altre parole il tasso di mora ci dice, in caso di mancato rispetto delle scadenze stabilite, di quanto aumenteranno gli interessi per ogni giorno in cui si protrae il ritardo.  Sovente nel contratto è indicato che il tasso di mora dovrà attivarsi a titolo di maggiorazione di “ogni somma dovuta per qualsiasi titolo e non pagata” inclusi, quindi, i tassi corrispettivi, compresi nei ratei di ammortamento insoluti.

Il tasso di mora interviene quando la rata è pagata  tra il 30° ed il 180° giorno dalla scadenza. Di solito i tassi di mora variano tra i 2 e i 4 punti percentuali. Però se il pagamento non viene effettuato entro questi tempi, non è più considerato semplicemente ritardato, ma mancato pagamento.
Il mancato pagamento può portare alla risoluzione del contratto.

lunedì 20 giugno 2016

Da Locatario a Proprietario - Torna la Vocazione per l'Acquisto

Vocazione per l'acquisto

Da qualche tempo ormai il settore immobiliare mostra evidenti segnali di ripresa. Questo è avallato dall'Agenzia delle Entrate nel suo puntuale rapporto sul mercato immobiliare e su quello degli affitti edito il 15 maggio.

Quali cambiamenti ci sono stati?
E' cambiato che pure in Italia, come in molte altre parti del mondo, si passa ormai in maniera alquanto celere dalla casa in affitto al mutuo, soprattutto al mutuo prima casa. Questo avviene perché gli italiani si sono resi conto che, come dicevano un antico detto, l’affitto lo perdi mentre la casa ti resta. 
Ulteriore conferma di ciò che sta avvenendo arriva dall'Omi (Osservatorio immobiliare dell'Agenzia dell'Entrate in collaborazione con l'Abi) e l'Abi (Associazione Bancaria Italiana) che affermano con chiarezza questo cambiamento negli usi e costumi del mattone. E' usuale, oramai, affittare una casa all'inizio di una convivenza; dopo, trovata quella ideale, la si compra sfruttando le agevolazioni fiscali e i bassi tassi d'interesse di questo periodo.
Anche l'Istat conferma il trend, tramite l'indice ClimaFuturo, il quale dice che la propensione all'acquisto di immobili è aumentata.
Gli elementi che spingono gli italiani all'acquisto sono molteplici:
- il valore commerciale dell'immobile non può scendere sotto un certo livello, anzi con il tempo il suo valore può solo aumentare;
- la casa è un bene che paghi nel lungo periodo;
- sono aumentate le occasioni di acquisto;
- l'abbassamento dei prezzi di mercato.
Ci auguriamo che questo cambio di rotta possa sempre migliorare con il passare del tempo. 

domenica 19 giugno 2016

Il momento ideale per comprare casa

Il momento ideale per comprare casa

Buone notizie per tutti coloro che sono alla ricerca di un’occasione immobiliare.
Chi desidera, infatti, compiere l’importante passo di acquistare casa richiedendo un finanziamento può usufruire di tassi di interesse sui mutui relativamente bassi.
L'ultimo bollettino rilasciato dall'Abi (Associazione Bancaria Italiana) rende noto che, grazie alle ultime azione della Banca Centrale Europea (governata da Mario Draghi) i tassi sono scesi ulteriormente posizionandosi al 2,36% (contro il 2,41% registrato in precedenza) raggiungendo così un nuovo minimo storico.
Per capire meglio il trend basta solo pensare che nel 2007, prima della dura crisi che ha investito l’intera area europea, i tassi sui mutui si aggiravano attorno al 5,72%.

Oltre a questo, l'Abi nella sua nota parla di segnali incoraggianti e di ripresa per il settore immobiliare.
Infatti, cresce del +1% il numero di nuclei familiari che hanno ottenuto un mutuo prima casa
se paragonato allo stesso periodo dello scorso anno.
Inoltre, altro dato rilevante riguarda la preferenza degli italiani per la formula del tasso fisso piuttosto che variabile; quelli a tasso fisso infatti sono i due terzi della totalità dei mutui casa ottenuti dai richiedenti.
Sicuramente si tratta di un indicatore particolarmente importante: se da un lato è vero che l’economia ed il mercato immobiliare si stanno anche se lentamente riprendendo registrando buone performance, dall'altro i richiedenti si dimostrano ancora molto prudenti preferendo prodotti che sin dall'inizio mettono in luce chiaramente l’impegno economico necessario scandito nel corso del tempo, evitando così il rischio di spiacevoli sorprese derivate dalle fluttuazioni negative dei mercati.
Una situazione che appare in leggero contrasto con quanto messo in evidenza per il settore dei prestiti casa che, stando agli ultimi dati, sempre secondo l’Abi, stentano a ripartire. Nessuna paura, almeno per adesso: sarà necessario attendere sino alle prossime aste di liquidità della BCE, che avranno l'obiettivo di dare nuovo vigore all'economia reale, per vedere i risultati e si spera una ripresa dell'intero comparto.

venerdì 17 giugno 2016

Mutuo Inpdap 2016 - Novità ed Agevolazioni

Mutuo Inpdap 2016: novità ed agevolazioni

Il Mutuo Inpdap 2016, può essere richiesto dai dipendenti pubblici e da chi percepisce una pensione ed è iscritto nella gestione separata: ecco tutte le novità e agevolazioni.

Queste categorie potranno quindi beneficiare di un finanziamento ipotecario per l’acquisto della prima casa (non di lusso) o per affrontare le spese relative ai lavori della sua costruzione, per un importo massimo pari a 300 mila euro.

L’importo massimo erogabile si limita a 150.000 euro o al 40% della stima del valore dell’immobile nel caso dell’esecuzione di lavori di manutenzione, come ad esempio: ristrutturazione dell’alloggio o operazioni di ampliamento degli ambienti domestici, mentre il contributo per l’acquisizione di un posto auto non potrà superare i 75.000 euro. Altri 6.000 euro potranno essere richiesti per coprire eventuali spese assicurative associate all'opzione scelta.

Le informazioni relative ai prestiti ed ai mutui Inpdap potranno essere reperite sul sito Inps.

Ricordiamo ai nostri lettori che la gestione dell’Inpdap (Istituto nazionale di previdenza e assistenza per i dipendenti dell’amministrazione pubblica), è stata trasferita presso l’Inps (legge n.214 del 24 dicembre 2011).

I Migliori Mutui di Giugno 2016

I Migliori Mutui di Giugno 2016

Giugno di solito è un mese pieno di novità per chi acquista casa ed è alla ricerca di un mutuo conveniente.
Abbiamo ricercato per voi i migliori mutui del mese di giugno 2016.
Tra questi i più conveniente sono risultati essere "Mutuo Giovani" di Intesa San Paolo e "Mutuo per Under 40" di Unicredit.

Intesa Sanpaolo “Mutuo Giovani” 
Intesa Sanpaolo ha annunciato il suo prodotto Mutuo Giovani. Il mutuo flessibile per la tua prima abitazione. Propone agli under 35 il nuovo Mutuo Giovani, con durata fino a 40 anni, Ltv (Loan To Value) fino al 100%, e rate “leggere” di soli interessi per un periodo di preammortamento a scelta da 1 a 10 anni.

Il Tan, in promozione fino al 30 settembre 2016, parte da un minimo dell’1,40% per durata 10 anni e Ltv al 50% fino al 2,10% per il 100% da restituire in 40 anni.

UniCredit - Mutuo per clienti Under 40
E’ un mutuo a disposizione dei clienti under 40 di UniCredit. Unicredit lancia varie tipologie di mutuo:
- Mutuo a tasso certo e predefinito per l’acquisto, la surroga, la ristrutturazione e l’accollo di quota mutuo costruttore, sia della prima che della seconda casa;
- Mutui a tasso variabile o a tasso fisso, permette di gestire in modo personalizzato il piano dei pagamenti.
- Mutuo a tasso variabile, ti tutela da eventuali cambiamenti di mercato, un mutuo completo che ti offre flessibilità e sicurezza.

Oltre alle varie tipologie di mutuo Unicredit lancia anche soluzioni alternative al mutuo per ottenere un finanziamento, ha lanciato alla fine di aprile la prima soluzione di Leasing immobiliare.

giovedì 16 giugno 2016

Unioni Civili e Mutui per la Casa - Cosa cambia?

Unioni civili e mutui per la casa: valide le medesime regole del matrimonio

La materia non è stata ancora definita, ma secondo uno studio effettuato l’unione civile implica automaticamente (se non diversamente richiesto) il regime della comunione dei beni. Con la possibilità, dunque, di detrarre gli interessi passivi del mutuo cointestato

Essendo una formazione sociale tra persone maggiorenni dello stesso sesso, e implicando automaticamente (se non diversamente richiesto) in regime di unione civile secondo la nuova legge Cirinnà approvata di recente dal Parlamento.

Gli interessi detraibili
È lecito pensare che valga in caso di unione civile quanto vale per i coniugi tradizionali relativamente alla possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo cointestato, in caso di acquisto di un immobile in comproprietà o in regime di comunione dei beni. Ciascuna delle due parti di una unione civile potrà quindi non solo detrarre la propria quota di interessi passivi (il 19% per un massimo di 4000 euro) ma detrarre il 100% in caso abbia fiscalmente a carico il proprio compagno.

Cosa cambia con lo scioglimento dell’unione
Allo stesso modo, in caso di scioglimento dell’unione civile dovrebbe applicarsi quanto accade in caso di divorzio. Alle unioni civili si applica infatti il titolo III del libro I del Codice Civile in materia di alimenti. Se, quindi, la coppia unita civilmente si separa mentre è in corso il pagamento delle rate, la parte obbligata a pagare gli alimenti può decidere di continuare a pagare le rate chiedendone la detrazione dall'assegno versato all'ex-coniuge. Può infatti accadere, come succede per le famiglie tradizionali, che in caso di separazione la casa sia assegnata solo ad uno dei due, e che l’altro continui a dover pagare le rate pur non avendo più residenza nell'abitazione. Le strade alternative sono la vendita consensuale dell’immobile per l’estinzione del mutuo, o la rinegoziazione del mutuo stesso in modo che solo chi desidera restare proprietario sia anche il solo intestatario del contratto di finanziamento.

Cosa cambia nel caso di decesso
In caso poi di morte di uno dei due costituenti l’unione civile, si applicherà il regime della successione ereditaria di cui al libro secondo del Codice Civile (in particolare il titolo II sulla successione degli eredi, il capo III e capo X del titolo I sulla successione dei legittimari e il capo II del titolo IV sulla collazione, ovvero sulla restituzione delle donazioni in sede di suddivisione delle eredità). Il compagno superstite gode del medesimo diritto di successione che spetta al coniuge: dovrebbe quindi ereditare anche l’obbligo ad estinguere al posto del defunto eventuali contratti di mutuo in essere, a meno di non rifiutare l’eredità.

mercoledì 15 giugno 2016

Il Decreto Mutui 2016 e precisazioni sulla clausola "anti-insolvenza"

Decreto Mutui 2016: precisazioni sulla clausola anti-insolvenza

Il Decreto Mutui è entrato in vigore a partire dal mese di maggio 2016, recependo la Direttiva Comunitaria 17 del 2014.
E' un provvedimento che va a colpire profondamente la normativa che regola le compravendite immobiliari, in modo particolare nei casi di insolvenza.

Comparato al precedente Decreto del 2010 e al Testo Unico Bancario, sono state introdotte diverse novità, tra cui la più nota e la più discussa è stata proprio la clausola che concede alla banca la possibilità di vendere gli immobili dei clienti che non pagano le rate del mutuo. A differenza di quanto accadeva prima, questa procedura può avvenire senza ricorrere al Tribunale. Si tratta di una revisione della normativa volta ad accorciare i tempi di recupero del credito in sofferenza, in crescita negli ultimi anni. 

Verifichiamo adesso nello specifico cosa prevede la clausola anti-insolvenza. Le ipotesi iniziali erano piuttosto rigide e prevedevano che, per avviare il pignoramento dell’immobile, fosse sufficiente il versamento ritardato delle rate. Dopo l’intervento delle Commissioni Parlamentari, però, è stato stabilito nel testo definitivo che per procedere contro il cliente inadempiente occorre il mancato pagamento di diciotto rate del mutuo. Inizialmente le rate erano soltanto sette, quindi si tratta di una sostanziale revisione.

E’ tuttavia opportuno fare chiarimento di alcuni punti che riguardano l'applicazione della nuova disciplina.
Prima di tutto la clausola anti-insolvenza deve essere frutto di un esplicito accordo tra le parti: l'istituto di credito non può in nessun caso subordinare la conclusione del contratto all'accettazione della clausola da parte del cliente. E’ diritto del cliente, infatti, in fase di accettazione del contratto, ricevere informazioni dettagliate e complete sulle conseguenze di un’eventuale morosità, in modo tale da avere una situazione completa degli elementi su cui decidere.

Sempre di comune accordo dovrà essere selezionato il perito chiamato a stabilire il valore dell’immobile: in caso contrario questa figura verrà selezionata direttamente dal Tribunale competente per appartenenza di territorio.

Il Decreto Mutui 2016 ha inoltre codificato il così chiamato patto marciano.
E' un accordo con cui creditore e debitore stabiliscono che, in caso di inadempimento, il creditore entra in possesso del bene di proprietà del debitore, con l’obbligo di versargli la differenza tra importo del credito e valore.

Il valore ricavato dalla vendita dell’immobile e l’entità del debito residuo devono essere proporzionati e, in ogni caso, se la banca realizza una plusvalenza dalla vendita, è tenuta a restituire l’eccedenza al debitore.

E’ opportuno ricordare che il debito viene considerato estinto anche se il valore della casa è inferiore all'ammontare da restituire. Inoltre teniamo a dire che il Decreto Mutui vieta l’inserimento della clausola anti-insolvenza nei contratti di surroga.

Quanto previsto dalla nuova normativa sarò applicato esclusivamente ai contratti stipulati a partire dal mese di luglio 2016, non avendo dunque effetti retroattivi. Come detto in precedenza, e come del resto già accaduto in passato, sussistono dei precisi obblighi informativi nei confronti del consumatore. 

Le banche sono sempre tenute a consegnare ai clienti il Pies (prospetto informativo europeo standardizzato) contenente tutte le specifiche di dettaglio sul contratto.

A tutela dei consumatori, ricordiamo che la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 2915/2016, ha stabilito che un contratto di mutuo non può finanziare più dell’ 80% del valore dell’immobile ipotecato da acquistare: nel caso in cui la banca superasse questa percentuale, il contratto viene considerato nullo. In tal caso il mutuatario non dovrà restituire l’importo in eccesso (20%).