lunedì 27 giugno 2016

Come si calcola la rata del mutuo?


Il settore dei mutui è uno di quelli del settore finanziario ad essere particolarmente mutevole, ed avere il tempo di analizzare tutti i prodotti disponibili sul mercato è un’impresa abbastanza ardua.
Tuttavia, un ottimo metodo per valutare la convenienza dei finanziamenti offerti dalle varie banche è quello di informarsi molto bene su quanto si andrà a spendere per il rimborso della concessione.


Oltre a valutare la somma che si richiede in prestito, gli interessi del finanziamento e i costi accessori, un ulteriore parametro molto importante da conoscere è la rata del mutuo. Sapere come si calcola la rata del mutuo è infatti fondamentale se il tuo obbiettivo è quello di aprire un mutuo conveniente, ad esempio per l’acquisto prima casa.

Scopriamo quindi come è possibile calcolare la rata del mutuo e quali sono gli elementi specifici che vanno a incidere per la maggiore sulla sua variazione.
Prima di fare ciò cerchiamo di capire che cosa si intende quando si parla di rata del mutuo. Esso non è altro che quel meccanismo che ti permette di restituire il capitale avuto in prestito dall'istituto di credito per finanziare il tuo progetto.
La restituzione temporale delle rate viene decisa in sede di contratto e di comune accordo fra il mutuatario e la banca. Il piano di ammortamento prevede di solito che il rimborso avvenga ogni mese, ogni trimestre, ogni semestre oppure ogni 12 mesi.

Nel dettaglio, la rata è il risultato della somma di diversi elementi. L’importo finale della rata del mutuo corrisponde infatti ai seguenti costi messi insieme:
- quota capitale, ossia una parte della quota che ti è stata prestata dalla finanziaria;
- quota di interesse, cioè la somma degli oneri che devi all'istituto di credito in cui hai acceso il finanziamento.

Il valore della rata è anche influenzato dai seguenti fattori:
- il tipo di tasso (fisso, variabile o misto) del finanziamento adottato;
- l’ammontare del prestito richiesto;
- la durata del mutuo;
- i costi accessori.

Per analizzare il tipo di tasso di interessi bisogna principalmente concentrarsi su due valori specifici: il TAN e il TAEG.
Il TAN è il Tasso Annuo Nominale che, espresso in percentuale, indica il tasso di interesse puro applicato al finanziamento. Esso, però, non include lo spread e le spese accessorie, il TAN non corrisponde al tasso d’interesse realmente applicato al prestito ma resta comunque un buon strumento per valutare la qualità del mutuo: più basso è il TAN, inferiore sarà l’importo da restituire.
Il TAEG, invece, indica il Tasso Annuo Effettivo Globale che, sempre espresso in percentuale, racchiude nello stesso momento sia il TAN che i costi accessori, ovvero le spese di commissione della pratica.
Al fine di controllare i tassi di interesse richiesti dalle banche, la Banca d’Italia a cadenza trimestrale stabilisce un tetto massimo, il cosiddetto TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio), per TAN e TAEG oltre il quale si sconfina all'usura bancaria.

Infine, come detto prima, anche i cosiddetti costi accessori vanno a incidere in modo considerevole sull'importo finale della rata del mutuo. Per i mutui, rientrano in questa categoria le spese di istruttoria e quelle delle perizie, le imposte e i costi notarili, il premio dell’assicurazione furto e incendio, i costi di incasso rata e quelli dell’eventuale restituzione anticipata del finanziamento.
Ora che sappiamo quali sono i fattori che vanno ad influenzare il processo di rateazione, è possibile utilizzare questi dati per calcolare la rata del mutuo. A questo punto elaborare una formula matematica potrebbe avere il difetto di essere molto complessa da risolvere.

La soluzione migliore è invece analizzare con attenzione il piano di ammortamento, ossia il programma di estinzione del debito. Esso permette di prendere visione come ogni rata del mutuo viene ripartita e quindi di capire esattamente a quanto ammontano la sù citata quota di interesse e quota capitale.

Il piano di ammortamento è quindi lo strumento necessario a calcolare la rata del mutuo prendendo in considerazione i seguenti fattori:
- TAN;
- numero delle rate;
- periodicità delle rate;
- importo effettivo del capitale concesso al netto degli oneri iniziali.