mercoledì 15 giugno 2016

Il Decreto Mutui 2016 e precisazioni sulla clausola "anti-insolvenza"

Decreto Mutui 2016: precisazioni sulla clausola anti-insolvenza

Il Decreto Mutui è entrato in vigore a partire dal mese di maggio 2016, recependo la Direttiva Comunitaria 17 del 2014.
E' un provvedimento che va a colpire profondamente la normativa che regola le compravendite immobiliari, in modo particolare nei casi di insolvenza.

Comparato al precedente Decreto del 2010 e al Testo Unico Bancario, sono state introdotte diverse novità, tra cui la più nota e la più discussa è stata proprio la clausola che concede alla banca la possibilità di vendere gli immobili dei clienti che non pagano le rate del mutuo. A differenza di quanto accadeva prima, questa procedura può avvenire senza ricorrere al Tribunale. Si tratta di una revisione della normativa volta ad accorciare i tempi di recupero del credito in sofferenza, in crescita negli ultimi anni. 

Verifichiamo adesso nello specifico cosa prevede la clausola anti-insolvenza. Le ipotesi iniziali erano piuttosto rigide e prevedevano che, per avviare il pignoramento dell’immobile, fosse sufficiente il versamento ritardato delle rate. Dopo l’intervento delle Commissioni Parlamentari, però, è stato stabilito nel testo definitivo che per procedere contro il cliente inadempiente occorre il mancato pagamento di diciotto rate del mutuo. Inizialmente le rate erano soltanto sette, quindi si tratta di una sostanziale revisione.

E’ tuttavia opportuno fare chiarimento di alcuni punti che riguardano l'applicazione della nuova disciplina.
Prima di tutto la clausola anti-insolvenza deve essere frutto di un esplicito accordo tra le parti: l'istituto di credito non può in nessun caso subordinare la conclusione del contratto all'accettazione della clausola da parte del cliente. E’ diritto del cliente, infatti, in fase di accettazione del contratto, ricevere informazioni dettagliate e complete sulle conseguenze di un’eventuale morosità, in modo tale da avere una situazione completa degli elementi su cui decidere.

Sempre di comune accordo dovrà essere selezionato il perito chiamato a stabilire il valore dell’immobile: in caso contrario questa figura verrà selezionata direttamente dal Tribunale competente per appartenenza di territorio.

Il Decreto Mutui 2016 ha inoltre codificato il così chiamato patto marciano.
E' un accordo con cui creditore e debitore stabiliscono che, in caso di inadempimento, il creditore entra in possesso del bene di proprietà del debitore, con l’obbligo di versargli la differenza tra importo del credito e valore.

Il valore ricavato dalla vendita dell’immobile e l’entità del debito residuo devono essere proporzionati e, in ogni caso, se la banca realizza una plusvalenza dalla vendita, è tenuta a restituire l’eccedenza al debitore.

E’ opportuno ricordare che il debito viene considerato estinto anche se il valore della casa è inferiore all'ammontare da restituire. Inoltre teniamo a dire che il Decreto Mutui vieta l’inserimento della clausola anti-insolvenza nei contratti di surroga.

Quanto previsto dalla nuova normativa sarò applicato esclusivamente ai contratti stipulati a partire dal mese di luglio 2016, non avendo dunque effetti retroattivi. Come detto in precedenza, e come del resto già accaduto in passato, sussistono dei precisi obblighi informativi nei confronti del consumatore. 

Le banche sono sempre tenute a consegnare ai clienti il Pies (prospetto informativo europeo standardizzato) contenente tutte le specifiche di dettaglio sul contratto.

A tutela dei consumatori, ricordiamo che la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 2915/2016, ha stabilito che un contratto di mutuo non può finanziare più dell’ 80% del valore dell’immobile ipotecato da acquistare: nel caso in cui la banca superasse questa percentuale, il contratto viene considerato nullo. In tal caso il mutuatario non dovrà restituire l’importo in eccesso (20%).