martedì 28 giugno 2016

Mutuo per acquistare la casa all'asta - Procedura, Cauzione, Consigli

Acquisto casa ad asta giudiziaria
L'acquisto di un immobile all'asta consente di acquisire a cifre anche del 15-20% inferiori al valore di mercato dell'abitazione. Ma se un tempo la compravendita tramite questa modalità era riservata solo ad eventuali acquisti in contanti, oggi per chi non ha il capitale necessario diventa semplice accendendo un mutuo.

Infatti, adesso, Tribunali e Istituti di credito consentono di accendere un mutuo. Come detto prima, per molto tempo il vantaggioso acquisto di immobili dal Tribunale si è rivolto esclusivamente a speculatori molto benestanti in grado di effettuare il pagamento in contanti. Da qualche anno è invece diventato possibile comprare immobili all'asta anche per mezzo di un mutuo, il che ha significato che anche gente normale può avere accesso alla procedura di acquisto all'incanto. Ciò si deve alla volontà dell'ABI (Associazione Bancaria Italiana) e di alcuni Tribunali che hanno messo a punto questa specifica procedura. Anzitutto è importante verificare quali siano le banche che concedono mutui per le aste immobiliari. L'Associazione Bancaria Italiana, a tal proposito ha pubblicato sul proprio sito internet un elenco di tribunali ed istituti di credito ad essi convenzionati.  

Individuata dunque l'istituto di credito a cui riferirsi, l'acquirente deve rivolgersi a questo per fare partire l'istruttoria. Servono dei tempi tecnici affinché la banca valuta la richiesta presentata dal potenziale cliente, cui farà seguito, si auspica, la concessione del mutuo. Il mutuo ipotecario, verrà acceso nel momento stesso in cui il giudice sancirà il passaggio di proprietà dell'immobile al nuovo possessore.

E' quindi indispensabile muoversi in anticipo e programmare tutta la documentazione necessaria alla banca per l'istruttoria prima di prendere parte all'incanto. Dopodiché la banca deve dare al suo potenziale cliente la sua disponibilità all'erogazione del mutuo; i tempi necessari alla banca per l'erogazione del mutuo devono conciliarsi con quelli della data dell'asta.
Di solito il mutuo viene erogato secondo un prefinanziamento ovvero si finanzia in attesa di un mutuo che verrà poi stipulato nel momento in cui viene trasferito l'immobile acquistato. In alternativa si procede all'ipotesi del mutuo contestuale; in pratica il mutuo viene erogato contestualmente all'erogazione del decreto di trasferimento e all'iscrizione dell'ipoteca. In questo specifico caso il funzionario di cancelleria, il funzionario della banca e l'aggiudicatario mutuatario si troveranno davanti al giudice che firmerà il decreto di trasferimento. Il funzionario di banca e l'aggiudicatario sottoscriveranno il contratto definitivo di mutuo comprendente l'atto di assenso alla iscrizione dell'ipoteca e la delega del mutuatario per il versamento del costo. In questo modo l'istituto di credito risulterà tutelato dall'affidabilità del custode del denaro e attenderà le settimane necessarie al completamento della pratica burocratica.

Fino a quanto è possibile ottenere con un mutuo per asta?
Il mutuo può arrivare al 100% del prezzo di aggiudicazione ma deve rientrare nell'80% del valore dell'elaborato peritale commissionato dal Tribunale (la cosiddetta CTU).
Poiché il prezzo è di solito molto basso, risulta possibile riuscire ad ottenere un mutuo al 100%.

Puoi scegliere se sottoscrivere un contratto di mutuo a tasso fisso o variabile, come preferisci. 
Le spese corrispondono a quelle di un normale mutuo casa ma eventuale risparmi il costo della perizia in quanto la banca prende come buona quella redatta per il Tribunale.

La consulenza di uno specialista finanziario locale diventa invece un costo aggiunto solitamente inferiore all'1% dell'importo finanziato; questa spesa ulteriore va sostenuta in caso di effettiva erogazione del mutuo ma resta una scelta importante in quanto garantisce un'assistenza specializzata nella procedura da seguire.

Per accettare la partecipazione all'asta il Tribunale richiede il deposito di una cauzione, che andrebbe persa in caso di mancato saldo dopo l'aggiudicazione. Ciò rende indispensabile l'ottenimento della delibera alla concessione del mutuo prima dunque di effettuare il versamento. Le somme della cauzione, andranno procurate con mezzi propri, non essendo possibile evidentemente anticipare importi di mutuo.

Le informazioni riportate nell'avviso di vendita dell'immobile all'asta devono essere pubblicizzate tramite affissione all'albo del tribunale incaricato (almeno per 3 giorni) ma anche su quotidiani locali o nazionali ed eventuali siti internet autorizzati 45 giorni prima dell'asta. Sui siti dei tribunali di provincia  è possibile accedere alla sezione "vendite immobiliari giudiziarie" per controllare gli avvisi di vendita degli immobili pignorati. Anche il portale del Ministero di Grazia e Giustizia riporta una sezione dedicata agli immobili in vendita all'asta.

Alcuni consigli prima di partecipare, specie se è la prima volta, sono sempre utili.
Attenzione agli immobili già occupati: anche se il decreto di trasferimento della proprietà dell'immobile costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile, nei casi di immobili occupati senza alcun contratto di affitto o occupati da inquilini morosi non intenzionati a seguire l'iter, sarà necessario rivolgersi ad un proprio legale che dovrà avviare le procedure per lo sfratto tramite ufficiale giudiziario. La pratica così diventerà più onerosa e sarà inevitabile l'allungamento dei tempi di disponibilità dell'immobile. Un altro tassello significativo da verificare riguarda lo stato dell'immobile; accade sovente che al momento del rilascio dello stesso le condizioni riscontrate siano peggiori rispetto a quelle verificate al momento della prima visita.

Attenzione al prezzo di riferimento per l'acquisto casa: occorre definire sempre in anticipo rispetto all'asta il prezzo massimo a cui si può tendere per non farsi trasportare dall'emotività nel corso della gara; è opportuno pertanto partecipare ad aste a cui non si è interessati per comprendere bene i meccanismi di procedura così da arrivare preparati a quella che ci riguarderà.

Attenzione alle spese: è buona norma informarsi sulle spese da sostenere al di là del prezzo di aggiudicazione dell'immobile; oltre alle imposte di registro o l'IVA potrebbero essere contemplate spese condominiali pendenti e eventuali onorari professionali da sostenere per il trasferimento e l'effettiva presa in disponibilità dell'immobile.

In breve, per acquistare una casa all'asta giudiziaria:
- si consultano le fonti pubblicitarie relative agli immobili per cui è in corso un processo di vendita;
- si sceglie l'immobile;
- si approfondisce lo stato dell'immobile e si legge attentamente la perizia dell'immobile;
- si organizza una visita dell'immobile contattando il custode giudiziario dell'immobile;
- si procede ad un'offerta di acquisto in asta in busta chiusa o con incanto;
- si partecipa alla gara in asta presentandosi nel luogo in cui si tiene l'asta di vendita.