lunedì 17 ottobre 2016

Come richiedere l’annullamento di un contratto di mutuo se la rata è diventata troppo alta?

I tribunali sono sempre più spesso coinvolti nelle controversie che vedono le banche come controparte, e da circa un anno è diventata protagonista l’interpretazione data dal tribunale di Venezia sulla legittimità di un mutuo, stabilendo che i mutui fondiari erogati per percentuali superiori al 80% sono illegittimi e quindi è nulla la conseguente registrazione dell’ipoteca.

In questo senso quindi è da intendersi che il “mutuo è troppo alto”, ovvero quando la percentuale di finanziamento erogata ha superato l’80% della soglia imposta dalla legge e senza che tale eccedenza sia stata bilanciata dalla stipula di polizze fideiussorie o garanzie accessorie simili. E’ da sottolineare che l’interpretazione del tribunale che potrebbe costituire un precedente riguarda solo i mutui fondiari.

Che cosa bisogna controllare per poter considerare il mutuo “eccessivo”

Per prima cosa quindi bisogna accertarsi che il mutuo sia di tipo fondiario. A riguardo non ci si deve scoraggiare se nel contratto di mutuo è riportata la dicitura di mutuo “ipotecario” in quanto questo fa parte dei mutui fondiari ma non è vero viceversa. Il mutuo fondiario non è quello che ci si accolla dal costruttore come spesso si ritiene, ma è un mutuo destinato all'acquisto di immobili con iscrizione di ipoteca di primo grado.

Quindi bisogna controllare che non sia stata superata la soglia dell’80% tra capitale prestato e valore dell’immobile ed anche che non sia specificato nel contratto la doppia dicitura: “l’80% del valore di mercato o prezzo di vendita”.

In più bisogna verificare che la banca non abbia anche provveduto a tutelarsi inserendo la richiesta di garanzie accessorie legittime al superamento dell’80%.

Quali i benefici se ricorrono le condizioni

Va subito premesso che nel caso in cui ricorrano queste ipotesi il tribunale stesso ha sostenuto che l’ipoteca è nulla ma che il debito è valido anche se viene inserito nei debiti chirografari.

Per cui nel caso in cui si vada in sofferenza si può cercare di ottenere dal tribunale una sentenza di annullamento dell’ipoteca, che costituisce un atto esecutivo immediato. In questo modo si complicherà la strada che la banca deve seguire in quanto non potrà richiedere l’immediata vendita all'asta, anche se il debito, come detto, logicamente rimane.