Dalla stipulazione del contratto di locazione derivano a carico delle parti, proprietario-locatore e conduttore-inquilino, una serie di obbligazioni. La disciplina è definita dal Codice Civile, in particolare l’art. 1575 c.c. individua le obbligazioni principali del locatore, in primis l’obbligo a “far godere” la cosa al conduttore.
Obblighi del locatore
Il locatore deve:
- consegnare al conduttore l’immobile in buono stato di manutenzione;
- mantenere l’immobile in condizioni da servire all’uso convenuto;
- garantire al conduttore il pacifico godimento del bene durante la locazione: il locatore è tenuto a tutelare il conduttore da interventi di terzi che pretendano di avere diritti sull’immobile, e non può compiere sul bene locato opere che ne diminuiscano il godimento da parte del conduttore;
- restituire il deposito cauzionale: deve avvenire al termine della locazione, dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore;
- provvedere alla registrazione del contratto di affitto nel termine di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio (qualora l’immobile sia all’interno di un condominio).
Obblighi del conduttore
Il conduttore deve:
- servirsi dell’immobile solo per l’uso determinato nel contratto di locazione, senza apportare cambiamenti che ne modifichino la natura;
- corrispondere il canone concordato nei termini convenuti, senza effettuare autoriduzioni o sospensioni di pagamento decise in via autonoma e fornendo una garanzia per il pagamento;
- restituire la casa alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stata consegnata: il conduttore deve liberare l’immobile dalle proprie cose e restituire le chiavi al proprietario, permettendogli quindi di riprendere possesso del proprio bene;
- obbligo di custodia: il conduttore risponde della perdita e del deterioramento dell’immobile che avvengono durante l’affitto, anche se causate da un incendio, qualora non venga provato che siano accaduti per fatti a lui non imputabili. È responsabile anche della perdita e del deterioramento provocati da persone che egli ha ammesso anche temporaneamente, all’uso o al godimento dell’immobile.
Nota bene!
Sono oneri accessori le spese per le utenze (normalmente pagate dal conduttore direttamente ai fornitori previa intestazione dei contatori) e le spese condominiali; queste ultime sono ripartite addebitando al conduttore le spese di ordinaria amministrazione e gli oneri relativi alla fornitura dei servizi comuni (servizio di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, manutenzione del giardino, ecc.).
Le spese per le opere di straordinaria manutenzione, ovvero opere prevedibili su un lungo termine di utilizzo dell’immobile (le spese per l’eventuale rifacimento della facciata, per la sostituzione della caldaia rotta, ecc.) e di ordinaria manutenzione, effettuate con cadenza prestabilita e normali da effettuare sull’immobile (la riverniciatura di porte o finestre, la sostituzione di singole tegole ecc.) rimangono a carico del locatore.
Le opere di piccola manutenzione sono invece di competenza del conduttore, in quanto si rendono necessarie durante il normale uso delle case in affitto (la sostituzione di un vetro che si rompe, la riparazione di un pezzo di intonaco ecc.).Attenzione!
Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.
1. COME TROVARE UNA CASA IN AFFITTO
– L’affitto tra privati
– Affidarsi ad un agente immobiliare
3. IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
– Elementi del contratto di locazione
– Conduttore: quali documenti richiedere?
4. LA SCELTA DEL CONTRATTO
– Contratto a canone libero
– Contratto a canone concordato
– Contratto di locazione per studenti
– Contratto di locazione transitorio
– Contratti ad uso diverso da quello abitativo
– Altre tipologie contrattuali
5. CESSIONE, RISOLUZIONE E PROROGA
– La cessione del contratto di locazione
– La risoluzione del contratto di locazione
– La proroga del contratto di locazione
6. ASPETTI FISCALI
– Registrazione del contratto di locazione
– Imposta di registro sulle locazioni
– La cedolare secca
7. IL PAGAMENTO DELL’AFFITTO
– Come pagare l’affitto
– Il deposito cauzionale
– La fideiussione bancaria e assicurativa
– La morosità incolpevole
8. OBBLIGHI DEL CONDUTTORE E DEL LOCATORE
– Obblighi del conduttore
– Obblighi del locatore
